Weer wat geleerd over hypotheken

Vorige week schreef ik dat wij bezig zijn met een rente-correctie van onze hypotheek. Wij hebben de afgelopen jaren flink afgelost en werden op een gegeven moment getriggerd door het feit dat veel banken een staffel hanteren. Hoe hoger je lening is in verhouding tot de executiewaarde van je huis, hoe meer rente je betaalt. Onze lening viel bij het afsluiten in de categorie ‘meer dan 125 %’ en dan betaal je de hoofdprijs, wat rente betreft. Maar wat als de schuld is gedaald?

Omdat de verhouding tussen lening en executiewaarde nu dramatisch verbeterd is, al zeg ik het zelf, trokken we de stoute schoenen aan en vroegen de verstrekker om en offerte voor een rente-aanpassing. Die kregen we voor 2 van de 3 leningdelen. Op ons verzoek om ook het 3e leningdeel aan te passen kwam een bericht terug dat we maar even moesten bellen, zodat zij ons kunnen uitleggen waarom ze dat niet gaan doen.

Nu hebben wij 1 tactiek sinds we onze geldzaken regelen en dat is dat we alles schriftelijk doen. Zo kun je alles later nog eens nalezen en laten bezinken en, heel belangrijk, niet overdonderd worden  door informatie en dan na het be-eindigen van het telefoongesprek niet goed begrijpen wat er nu eigenlijk is gezegd. Dus mailden we als antwoord terug dat we een schriftelijke uitleg wensten. En verzochten nogmaals om een aangepaste offerte, maar die kregen we helaas niet.

“De offerte die wij voor u hebben uitgebracht bij het aanvragen van de hypotheek is opgemaakt op 23 augustus 2007. Op deze datum kende Bank of Scotland nog geen indeling in ‘tariefklassen’. Met andere woorden: op dat moment werd nog niet gekeken naar de (executie)waarde van uw woning ten opzichte van de uitstaande hypotheekschuld voor het bepalen van het rentepercentage dat wij u konden aanbieden. Elke cliënt kreeg hetzelfde rentetarief aangeboden. Er was derhalve geen sprake van bepaalde ‘opslagen’ op de rente.

Per 24 september 2007 heeft Bank of Scotland ‘tariefklassen’ ingevoerd.

De leningdelen 163 en 164 hebben per 1 juli 2015 een nieuwe rentevaste periode gekregen. Vanaf die datum is er voor deze twee leningdelen wel sprake van een indeling in tariefklassen. Het is derhalve mogelijk om bij deze leningdelen ‘opslagen’ te verwijderen gezien het feit dat u inmiddels de uitstaande hypotheekschuld heeft verlaagd.
 
Voor leningdeel 146 heeft u vanaf de ingangsdatum van de hypotheek een rentevaste periode van 20 jaar gekozen. Deze rentevaste periode loopt nog altijd. Gezien het feit dat er bij het aangaan van de hypotheek in 2007 geen sprake was van een indeling in tariefklassen en u voor dit leningdeel nog nooit een nieuwe rentevaste periode heeft gekozen, is er voor dit leningdeel derhalve geen mogelijkheid om een opslag te verwijderen. Dit omdat dit leningdeel nog op basis van de voorwaarden van voor 24 september 2007 loopt.”

Nou is dat pech of is dat pech? Als we een maand later de hypotheek hadden afgesloten, was er wel een tariefklasse gehanteerd en konden we daar nu onderuit. Of niet. Want ze kijken ook naar de rentevaste periode die je hebt afgesloten en die van ons loopt 20 jaar op dat leningdeel. Blijkbaar wordt er als een rentevaste periode is afgelopen, wel gekeken naar de tariefklasse, ongeacht op welk moment je de schuld aanging. Dat is dus gebeurd met de 2 leningdelen waar we wel een offerte voor ontvingen. Omdat de totale schuld is gedaald, komen we daar nu wel in aanmerking voor een lagere rente. 
Omdat ik mezelf heb aangeleerd nooit meer iets zomaar aan te nemen ben ik de Algemene Voorwaarden van onze hypotheekverstrekker gaan nalezen. Dat is altijd een leuke klus (grrr) maar wél belangrijk. Sinds we onze financiën zelf doen heb ik me voorgenomen om nooit meer iets te tekenen dat ik niet zelf snap en alles uit te zoeken wat ik niet begrijp.
De Algemene Voorwaarden vertellen:

“Indien u, bij een waardestijging van uw woning of door een (extra) aflossing, door middel van een recent origineel taxatierapport van een door Bank of Scotland erkende taxateur kunt aantonen dat uw totale leningbedrag ten opzichte van de executiewaarde is gewijzigd kan u Bank of Scotland verzoeken de toepasselijke tariefklasse voor uw lening te herzien. De herziening kan pas vijf jaar na ingangsdatum en aan het einde van de rentevastperiode van de lening ingaan. Indien een eerdere herziening van de tariefklasse voor uw lening heeft plaatsgevonden dient voor een nieuwe herziening minimaal vijf jaar na de eerdere herziening te zijn verstreken.”

 Is er dan helemaal geen ontsnapping mogelijk? Jawel, als we een boete betalen van €6.281,07 kunnen we onze rentevaste periode openbreken, zo is het genereuze aanbod van de verstrekker. Ja, dat gaan we niet doen, die route hebben we afgelopen juni al eens uitgezocht! Alleen zou toen de te betalen boete €5246 zijn, €1000 minder!

Het blijft een wonderlijke wereld, die van hypotheken, en eigenlijk wil ik er zo min mogelijk mee te maken hebben. Het is een onlogica en een geld verdienen over mijn rug waar ik niet goed van word. Maar ik ben de schuld met mijn volle verstand aangegaan en wil er zo snel mogelijk van af. Dus moet ik me er wel in verdiepen.

Het goede nieuws is natuurlijk wel dat we voor 2 van de 3 leningdelen wel een aanpassing krijgen. Dat is meer dan niks. De nieuwe maandlast komt daarmee op €996. Dat is een voordeel van €29 per maand. Hmm, niet echt veel. Maar als ik het in aflosterminolgie bekijk: om €29 lagere maandlasten te krijgen moeten we bijna € 6000 aflossen. Als ik het zó bekijk, lijkt die €29 ineens heel veel geld.

Dus gaat de ondertekende offerte zo snel mogelijk hier de deur uit. We gaan gewoon vrolijk door met aflossen. Ik heb geleerd dat de rente tegen 5,7% vastzetten voor 20 jaar, zoals ons toen met klem werd geadviseerd, het stomste was wat we konden doen maar nu wel de beste motivatie is om als een dolle op juist dat leningdeel te blijven aflossen.

Wist jij dat de rentevaste periode leidend is en niet de executiewaarde van je huis ten opzichte van je lening? Lijkt me een belangrijk punt van overweging als je een hypotheek afsluit en een rentevaste periode moet kiezen.

Advertenties

16 gedachtes over “Weer wat geleerd over hypotheken

  1. Nee maar goed om te weten. Onze hoge rente 5,9% t/m 1/4/19 is nu ook de grootste stimulans om zoveel als we kunnen extra af te lossen. De zorgt ook voor het grootste voordeel in verlaging. Goed om je ervaring te lezen over vastleggen. Wij zitten momenteel tussen 115% – 125% risico. Kan niet wachten als we over 3,5 jaar de rente mogen aanpassen.

    Like

  2. dat uw totale leningbedrag ten opzichte van de executiewaarde is gewijzigd kan u Bank of Scotland verzoeken de toepasselijke tariefklasse voor uw lening te herzien. ..

    Martine, dit betekent toch dat je, als je alle leningdelen bij elkaar optelt bedrag X krijgt dat je hebt uitstaan. Als je dan de executiewaarde van de woning neemt (plm 85% van marktwaarde of WOZ) dus bedrag Y, en je bedrag X is lager dan bedrag Y je wél een andere lagere rente kunt krijgen? Tegen de kosten van een taxatierapport weliswaar. Soms nemen ze ook genoegen met de WOZ (ben je minder kwijt).

    Like

  3. Jeetje wat vervelend!!!
    Ik zou gewoon nog een brief schrijven. Om te vragen om coulance vanwege die éne maand. En dan over een paar maanden nóg eentje…

    Niet geschoten is altijd mis, toch? Gewoon lekker aan het werk houden, die bankmeneren….

    Like

  4. Maar als de rente nu 10 procent zou zijn zou je heel blij zijn met je rentevaste periode. Met andere woorden: de keuze destijds is geen stomme keuze maar geeft je rust en zekerheid. In in iedergeval is het duidelijk op welk leningdeel je moet aflossen de komende tijd

    Like

  5. Hè? Maar je hebt hem al sinds 2007… dan voldoe je toch aan de eis dat je hem pas na 5 jaar herziet? Of hem je hem al eerder omgezet naar een andere tariefklasse? Ik heb het nu over dat deel 146 wat je beschrijft. Of ik snap het niet goed….

    Like

  6. Wij hadden destijds ook een flinke risico-opslag erop zitten omdat we meer dan de executiewaarde hadden geleend voor wat meerwerk (keuken aan de andere kant, muurtje verplaatsen…) Toen ik mailde wanneer ie eraf kon kwamen ze van de rabobank met een of ander zeververhaal, dat tegenwoordig een andere berekening wordt gehanteerd en dus… tja, het zou wel weer niet. Maar toen was toch ons huis verkocht, dus heb ik het er maar bij laten zitten. De manier waarop die gasten zich aan alle kanten hebben ingedekt… bah.

    Like

  7. Wat ontzettend balen dat je een maand te vroeg was met afsluiten en er voor dit deel geen andere rente komt. Jouw kennende ga je als een trein aflossen en gaat het bedrag daardoor snel omlaag. Wij hebben nu ook 15 jaar vast gezet tegen een rente van 4.2. Wij balen daar ook best van, maar zoals al eerder gezegd had de rente ook best boven de 6 procent kunnen zitten. In dat opzicht hebben jullie een goede keuze gemaakt voor een rente die jullie toen konden dragen. Niemand heeft kunnen voorzien dat de rente zo vreselijk laag zou worden. Dus in dat opzicht een verstandige keuze toentertijd.

    Like

  8. Kun je bij jullie bank rentemiddeling aanvragen? Hebben wij gedaan (ING), scheelt enormiteit maandkosten en je betaalt geen boete. Boete wordt als het ware uitgesmeerd over de nieuwe rente maanden.
    Onze rente ging van 4,7 naar 3,1 %. Dat is een goede besparing per maand, waardoor het aflossen weer sneller gaat.
    In nog geen jaar tijd zijn we van € 192.000 met maandlast € 741 gezakt naar € 150.000 met maandlast € 385
    Onze drive om af te lossen wordt hoe langer hoe groter. Helaas op een deel van de hypotheek nog een beleggingspolis lopen. Zo gauw dat deel is afgelost (tot de waarde van de polis) mogen we die polis afkopen en aflossen. Dan hebben we ons grootste doel behaald.
    Nog even te gaan…
    Manon

    Like

  9. Niemand kon toen de toekomst voorspellen. Niemand kon weten dat de rente zó zou dalen. Hij had ook kunnen stijgen, dan zat je misschien nu met een hypotheekrente van 8%. Gelukkig kun je een beetje van de daling profiteren, en mag je ook aflossen.

    Like

  10. Ik ben benieuwd of alle banken zo omgaan met renteherzieningen en staffels. BoS is geen nederlandse bank, dus mogelijk doen de ABN, ING en RABO het anders. En wie weet verschilt het nog wel per hypotheeksoort. Die kleine lettertjes zijn waarschijnlijk voor iedereen nuttig om te lezen. Al moet ik toegeven dat ik nog nooit zover gegaan ben. Goed hoor, zeker met jouw energieniveau!

    Like

  11. Hier wordt puur naar de rente gekeken. Wat minstens zo belangrijk is wat voor soort hypotheek is er gesloten. Het is nog maar de vraag of je met een lagere rente beter uit bent. Bij een spaarhypotheek als je zoveel jaar ouder wordt gaat de rente dan wel naar beneden maar de levenpremie nog meer omhoog. Dus tel uit je winst NOT. Verder als er geen opslag is berekend kan er ook geen opslag worden afgehaald. Daarnaast is het ook nog eens zo dat men per gezin ook nog eens goed moet kijken naar belastbaar inkomen. Als je nu juist door de belastingheffing onder de 52% komt kan dat nog wel eens netto ook veel meer schelen. Of te wel. Klinkt interessant bruto minder te betalen maar bij de hypotheek komt meer kijken dan alleen de rente. Niet voor niets zijn er mensen die hier voor geleerd hebben. En ja, goed opletten dat er gekeken wordt bij een adviseur die nog volgens de oude richtlijnen werkt. Moreel verantwoordelijk advies.

    Like

Zeg het maar!

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s