Hypotheek mijlpaal!

 

Zojuist maakte ik € 500 over naar de hypotheekverstrekker. Omdat we dit sinds een paar jaar heel regelmatig doen, bereikten we met deze aflossing van vandaag een mijlpaal. We zijn onder de twee ton gezakt met de hypotheekschuld! Van €262.500,- naar €199.861,11! De maandlasten zakten in deze periode van €1250 naar €974,33. En met het dalen van de lasten stijgt de gemoedsrust. We merken nu al dat er zo veel meer ruimte is. Tijd om het te vieren, ik denk dat we onszelf gaan trakteren op iets lekkers! Pizza of toko? Of misschien zelfs wel uit eten?

Advertenties

Aflosgemis

Dit jaar ligt bij ons de focus op sparen en niet op het aflossen van onze hypotheek. We zijn bezig met onderhoud en verbouwingen in huis en dat kost natuurlijk geld. Dus zijn de aflosplannen voor dit jaar heel sober en gaat er vooral geld rollen en wisselen van eigenaar in ruil voor een gerenoveerde keuken en een te bouwen dakkapel op de zolderverdieping.

De afgelopen jaren losten wij iets meer dan €60.000 af aan onze oorspronkelijke hypotheek van €262.000,-. De maandlasten daalden van €1250 naar de €979 die we nu betalen.  Dat is natuurlijk heel prettig die extra ruimte. Aflossen gaat zo steeds sneller als je van het sneeuwbaleffect gebruik maakt. Wat we dus dit jaar niet doen.

Vorig jaar vroeg ik aan jullie wat wijsheid was. We wilden verbouwen én aflossen en in mijn hoofd had ik een ingewikkeld zoveel jarenplan waarbij we  van alles wat zouden doen. Met als gevolg dat het daadwerkelijk plaatsen van de dakkapel nog wel even zou duren.

Heel terecht merkte het merendeel van de lezers  toen op dat we beter ons eerst kunnen focussen op één ding, daar voluit voor gaan sparen om daarna weer verder te gaan met aflossen. Ook omdat sneller een dakkapel plaatsen betekent dat de puber daar langer van kan genieten, voor je het weet is hij het huis uit.

Dus kozen we voor een tijdelijke aflos-stop en sparen we. Maar ik mis het wel. Gewoon het gevoel dat ik kreeg als ik een extra aflossing deed en dan snel ging uitrekenen hoeveel dat scheelde op maandbasis en dat dan ook even doorrekende naar maanden en jaren. Dat was best een beetje verslavend en ik verheug me nu al op het moment dat we weer verder gaan met aflossen. Wie had dat nou ooit gedacht, ik niet.

 

(Bron afbeelding Pixabay)

Puzzelen, zoveel wensen en hoe dat te realiseren

Dacht ik dat ik de begroting voor 2017 redelijk rond had, komt er toch van alles tussen. In de vorm van enorme discussies hier in huis. De neuzen staan niet met alles dezelfde kant op. De ene partij (geheel mannelijk en met zijn twee-en) wil heel graag een dakkapel laten plaatsen in de slaapkamer van S. De andere partij (me, myself and I) wil liever gewoon zoveel als mogelijk aflossen.

Natuurlijk snap ik de wens heel goed. We hebben een heerlijk maar best onpraktisch huis. De kamers boven zijn allemaal erg klein. De slaapzolder van S. is op zich redelijk groot maar door de schuine wanden is er weinig ruimte die echt effectief kan worden benut. Ik schreef er al eerder over want de wens voor een dakkapel leeft al langer in huis. De kamer van S. kan hierdoor veel groter worden en nu hij ouder wordt is er ook meer behoefte om zich terug te trekken. Waarbij ik niet wil beweren dat meer ruimte altijd maar beter is.

Ik ben meer van kijken wat er is en dan slimmer indelen. En zooi wegdoen. Man wil wel meer ruimte. Zijn argumenten (je huis wordt meer waard, dat is altijd handig voor ‘het geval dat’) doet mij niet zoveel. Ik woon hier immers en ik betwijfel of het echt zoveel fijner wonen wordt door een rechte wand. Dat we er meer voor krijgen als we het van de hand doen levert me nu niet meer woongenot op.

Bovendien moet er nog zoveel gebeuren. Zoals de keuken die nog steeds niet is opgeknapt en steeds gammeler wordt. Dat vind ik meer prioriteit hebben. Het geld is daar op zich al voor bij elkaar gespaard, het moet alleen nog gebeuren. Dat dit nog niet is gedaan komt vooral door mij. Ik zie op tegen het klussen zelf, wacht op een periode dat ik me goed genoeg voel en schuif het dus telkens voor me uit. Waarschijnlijk is het wijsheid gewoon maar een datum te prikken, ik vertrek dan naar een logeerplek (gezocht: stille plek voor een paar dagen voor overgevoelige ME-patiënt) en kom terug als alles weer op zijn plek staat.

Buiten de al bestaande prioriteiten van de hypotheek aflossen en sparen voor een vervangende auto (zo rond 2020) en de studie van kind, blijft er gewoon geen financiële ruimte over om ook nog ergens geld vandaan te toveren voor een dakkapel.

Het gaat dus om keuzes. Hoe gaan we dat invullen? Een vakantie overslaan? Dat kan heel goed. Dan hebben we de dakkapel al bijna bij elkaar gespaard. Alleen zelf vind ik dat niet zo’n fijne keus. Kind is nu 14 en zal niet meer heel vaak meegaan op vakantie, denk ik zomaar. Laten we vooral genieten van de keren dat we nog wel met zijn allen gaan. Een jaar niet aflossen? Dan zijn we ook meteen klaar. Dat is een goede optie. Ik word er alleen wat onrustig van en vind het geen fijn idee het aflossen tijdelijk ‘on hold’ te zetten. M. vindt alles prima, zo lang de uitkomst een dakkapel is. Hoe, linksom of rechtsom, maakt hem niet uit.

Een beetje van dit en een beetje van dat lijkt nu de beste optie. We overwegen de komende twee jaar €350 per maand af te lossen in plaats van de geplande maandelijkse €500 en de €150 die we daarmee uitsparen, opzij te zetten voor een dakkapel. Dat is een haalbaar plan en het aflossen loopt niet een gigantische vertraging op.

Dus zou het kunnen dat we hiervoor kiezen. Iedereen krijgt dan iets: een dakkapel, meer ruimte, toch aflossen. Het lijkt nu natuurlijk alsof dit keuzeproces heel democratisch en gezapig tot stand komt. De werkelijkheid is dat de rede hier pas komt na een krijspartij die in eerste instantie leek te gaan over waar het wasdroogrek moet staan in huis maar feitelijk ging over welke keuzes we maken en hoe we in het leven staan. Het ging om mijn wat rigide manier van omgaan met geld versus de behoefte van de man ook ruim voor het pensioen te kunnen genieten van iets meer ruimte en het huis nu te willen opknappen en verbeteren, in plaats van straks.  Maar goed, na dat gekrijs kwam het gesprek op gang.

Ziet er iemand nog een optie die ik over het hoofd zie?

April

Terugkijkend op april kan ik de conclusie trekken dat het op financieel gebied een rustige maand was. Geen onverwachte grote uitgaven of pech. We deden volgens planning een extra aflossing van €300, stopten €150 in de spaarpot ‘nieuwe auto’, stopten €150 in het studiepotje van kind en aan het eind van de maand bleef er nog een kleine € 200 over die naar de gewone buffer ging. Daarmee is die nu op de gewenste hoogte en zou pas weer moeten worden aangevuld als er flink van af wordt gehaald. Wat er de komende tijd overblijft hopen we aan het eind van het jaar in het aflossen van de hypotheek te stoppen. We lossen dat buiten de maandelijkse vaste extra aflossing van € 300 niet meteen af, maar willen dit pas aan het eind van het jaar doen. Wat dat betreft zijn we voorzichtiger en gematigder dan vorig jaar.

Voor het eerst in lange tijd werkte ik weer eens onze planning van de aflossingen bij. Onze aflossingsvrije hypotheek zou in 2028 afgelost kunnen zijn. Er staat nu nog een bedrag van iets meer dan €120.000 open. In 12 jaar tijd moet dat te doen zijn. Aan de andere kant lijkt het ook weinig zinvol zo ver vooruit te kijken want je weet nooit wat er gebeurt, of M. wel zijn baan houdt en of het wel lukt om te blijven aflossen. Maar bij leven en welzijn, zoals je dat dan zegt, zou het moeten lukken om in 2028 alleen nog een klein restbedrag voor de annuïteitenhypotheek te hebben openstaan. Die loopt af in 2033. Dat is ruim voor het pensioen van M. in 2040. Mijn pensioendatum is in 2036 (ik ben iets ouder dan M.). Dat betekent dat we in een ideale situatie in de jaren voor het pensioen geld overhouden om te sparen voor na het pensioen. Maar we hebben dan beduidend minder geld nodig want er zijn na het pensioen geen hypotheeklasten meer.

Wat ook een optie is dat M. eerder stopt met werken of flink minder gaat werken. Daar voel ik veel voor. Met een pensioendatum die tegenwoordig de verkeerde kant opschuift is het natuurlijk heel aantrekkelijk om lang voor die tijd ons leven zo in te richten dat er minder gewerkt hoeft te worden en er meer kan worden genoten van vrije tijd. Ik voel me regelmatig flink lullig en schuldig als ik zie hoe hard hij moet werken en hoeveel stress hij regelmatig heeft door het werk. Mijn situatie is niet zodanig dat ik die last kan overnemen of verlichten dus zal de ruimte ergens anders vandaan komen.

Wel blijf ik het moeilijk vinden om zover vooruit te kijken. Hoewel ik nogal manisch met geld kan bezig zijn, en niet alleen met geld,  is het zó ver in de toekomst kijken en met verschillende scenario’s rekening houden, nooit mijn hobby of sterke punt geweest. Omdat ik weet dat het leven niet maakbaar is en de pech meestal nou net uit die hoek komt die je niet in de picture had.

Het motto blijft voorlopig dus maar gewoon hetzelfde: uitkomen met wat er binnenkomt, iets opzij zetten voor pech, aflossen wat lukt en genieten van wat kan.

Eerste aflossing en de budgetten en het goed-genoeg-is-goed-principe

Zojuist maakte ik de eerste extra aflossing van dit jaar over naar de hypotheekverstrekker. De € 600,- die we nu betalen, scheelt ons € 2,85 aan rente per maand. Die rente staat vast tot 2037 dus dat is  € 2,85 maal 20 jaar maal 12 dat we dat niet meer hoeven op te hoesten…..

Zoals de vaste bezoekers van het blog weten, probeer ik wat losser te worden met budgetten en financiën. Niet door meer uit te geven maar door de planning los te laten. Hoewel ik wel hoop dat we dit jaar weer op een mooi aflosbedrag uitkomen, heb ik het oorspronkelijke doel van € 6000,- losgelaten. Stiekem ben ik natuurlijk wel benieuwd wat voor effect het loslaten gaat hebben. Het salaris werd vandaag gestort en met wat er overbleef van de boekhoudkundige maand van januari en de verwachtingen van februari, leek € 600 aflossen me een mooi realistisch bedrag.

Dat had veel hoger kunnen zijn maar ik ga dus niet meer tot de nul budgetteren en de boel afknijpen. Bovendien verwacht ik wat extra kosten deze maand. Met Dibbes gaan we naar het Dierenziekenhuis in Amsterdam voor een hartecho en M. gaat later vandaag naar de fysio, aangezien hij bij het sporten een hamstringblessure heeft opgelopen. Hij is al jaren niet meer aanvullend verzekerd dus betalen we het zelf en ik weet natuurlijk nog niet hoeveel behandelingen hij nodig heeft.

Het is natuurlijk nog te vroeg om conclusies te trekken hoe het loslaten bevalt. De insteek is: gewoon betalen wat er betaald moet worden, het geld niet meer verdelen over tig reserveringspotjes, niet meer continu lopen schuiven met geld en vooral niet meer zoveel plannen. Ik ben daar nu 10 dagen mee bezig. Of liever gezegd niet mee bezig. Want ik doe dus vooral minder in mijn hoofd. En dat lucht eigenlijk heel erg op. Dus is dat al een eerste voorzichtige conclusie: opluchting.

En ook dit kan weer door getrokken worden naar andere aspecten van het leven. Altijd maar zoeken naar het beste kan op den duur enorm belemmerend werken. Ik kreeg in dat verband een mail van een medeblogger en inmiddels zeer dierbaar geworden mailvriendin die vertelde over haar goed-genoeg-is-goed-principe: goed genoeg is goed. Je hoeft op vakantie niet per se altijd maar door te rijden om de mooiste en meest spectaculaire plek om de hoek te zoeken. Of, als ik het op mijn eigen leven projecteer: ik hoef niet altijd de beste maaltijd voor te zetten, soms zijn gekookte spruiten met een ei en rijst voldoende en alles wat je nodig hebt. Ik hoef niet perfect te zijn en dus mag ik stoppen met het streven naar perfectie of de ‘alles eruit halen wat er uit te halen valt’ mentaliteit.

Dus gaan we vrolijk verder met naast het jaarmotto: ‘is dat zo?’ nu ook het motto: ‘goed genoeg is goed’.

De vlag kan uit!

Met de storting van het salaris kwam ook de 13e maand van M. En die werd zo in zijn geheel doorgeschoven, plus nog een beetje meer. € 2000 losten we zojuist af op de hypotheek. Dat maakt het totaal afgeloste bedrag van dit jaar €10.000, ons aflosdoel is bereikt!

Zeker weten? vroeg ik de man net, terwijl de schermen van internetbankieren al waren ingevuld. Eerst nog even het geld knuffelen, denkbeeldig dan. En dan, hop, weg ermee.

We begonnen het jaar 2015 met een hypotheekrente van €1064,48. Het bedrag dat straks in januari wordt afgeschreven is €988,64. Een verschil van maar liefst €75. Dat bereikten we niet alleen door de extra aflossingen. We hebben ook de te betalen rente kunnen verlagen, omdat we door het zakken van de schuld in aanmerking kwamen voor een gunstiger tarief.

En nu? Gaan we dit nog eens doen? Nee, niet zo snel denk ik. Aan het begin van het jaar stelde ik al vast dat het een vrij onrealistisch aflosdoel was. Dat we het toch hebben gehaald is geweldig. Maar andere zaken moesten ook doorgaan en het vele aflossen is wel een beetje ten koste van het onderhoud van de buffer gegaan. Naast gepland onderhoud aan huis en tuin hadden we ook behoorlijk wat onverwachte kosten door noodzakelijke vervanging van keukenapparaten, laptops en smartphones. Ook waren er kosten vanwege zieke katten en het adopteren van ons katten-nakomelingetje Gerrie en gaf ik zelf behoorlijk wat zorgkosten uit aan acupunctuur en de Buteykobehandeling. We besloten bovendien vrij plotseling een goed logeerbed aan te schaffen wegens omstandigheden in onze directe omgeving. Dus met die buffer ging het snel…

Even concreet, wat gaven we op, wat deden we niet, wat hebben we er voor gelaten? We gingen in de zomer niet op vakantie. Nou, dat was het. Verder bleek de beste tactiek over het algemeen gewoon te zijn om na storting van het salaris gewoon meteen zoveel als mogelijk over te maken naar de hypotheekverstrekker en dan de rest van de maand noodgedwongen heel erg goed op de centen letten. Maar om nu te zeggen dat we op een houtje hebben gebeten, nee, niet bepaald. We leven er goed van vind ik.

Dus, hartstikke fijn dat het is gelukt zoveel aflossen! Volgend jaar gaan we door maar dan in een iets kalmer tempo. Het aflosdoel van volgend jaar is €6000,-! En nu komt het leukste, bedenken hoe we gaan vieren dat we het doel van dit jaar hebben gehaald…

Schuld aflossen: linksom of rechtsom?

Gezien de enorme hoeveelheid reacties op het stuk van eergisteren over het extra aflossen van de hypotheek en het mislopen van de HRA, leeft dit enorm onder de lezers. Op het moment van schrijven van dit stukje was de laatste reactie van auteur Marieke Henselmans die schreef:

“Ik hoorde laatst nog een mooie beeldspraak: ‘willen profiteren van HRA is net zoiets als steeds frisdrank kopen om het statiegeld niet mis te lopen'”.

Te grappig om niet te delen met jullie.

Of het altijd zinvol is om af te lossen, ligt natuurlijk geheel aan de hypotheekvorm en de verhouding tussen de waarde van je schuld en de waarde van je huis. En dan nog wil (kan) niet iedereen extra aflossen. Dat kan. Wat belangrijk is dat je een plan hebt dat realistisch is en dat bij je past.

Senna schrijft bijvoorbeeld:
“We hebben nog een aflossingsvrij gedeelte van 140000. Staat nu 20 jaar vast tegen 2.9% rente. Als ik daar bv 3000 op aflos scheelt mij dat per maand maar een paar euro. Wij gaan zelf een buffer opbouwen om deze na 20 jaar geheel of gedeeltelijk af te lossen. 
Wij willen ook genoeg beschikbaar hebben staan voor calamiteiten en niet dat dat vast zit in t huis. En wellicht lossen we toch af op een gegeven moment. Ligt ook een beetje aan de situatie in ons leven.”

En de reactie van Bas heeft ongeveer dezelfde strekking:
“Ik maak me niet zo’n zorgen over een aflossingsvrije hypotheek. Het is natuurlijk wel belangrijk dat je daarnaast een vermogen opbouwt om t.z.t. die aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

Wij gaan binnenkort verhuizen en hebben een groot deel aflossingsvrij van de oude hypotheek meegenomen. Deze wordt vastgezet tegen 2,8% voor 15 jaar. Met HRA (52%) betaal ik daarvoor dus minder dan 2%. Als ik in plaats van af te lossen het geld in mijn zak houdt en minimaal 4% rendement maak op dat geld, dan ben ik na betalen van vermogensrendementsheffing nog steeds voordeliger uit dan als ik wel zou aflossen..en je houdt de vrijheid van het geld in je zak i.p.v. in de stenen.”

Dit is natuurlijk ook een mogelijkheid. Je kunt zelf sparen en aan het eind je schuld in een keer aflossen. In een andere vorm is dit het principe van een bankspaarhypotheek maar je kunt dat principe natuurlijk ook zelf toepassen.

Wat is nu beter en wat is wijsheid? Wijsheid is jezelf kennen op financieel gebied. Ben jij van nature een hamsteraar en beschik je over een flinke discipline dan is zelf sparen en aan het eind aflossen wellicht heel geschikt voor jou. Je houdt dan natuurlijk wel een risico dat je niet weet hoe lang de HRA nog blijft bestaan en of er geen omstandigheden zullen ontstaan waardoor je toch je opgebouwde kapitaal voor een ander doel moet gaan aanspreken

Ben je van oorsprong een big spender zoals ik, dan is zelf sparen voor later niet geschikt. Ik bezit niet de discipline om nu nog 22 jaar lang te sparen en mijn spaarsaldo te zien groeien. Geheid dat mijn mentale boekhouder op een gegeven moment toch meent te kunnen beschikken over dat geld. En hop, dan is het weg. Aan iets dat ik meen nodig te hebben. Heel gênant, maar zo zit ik in elkaar. 

Door elke maand een bedrag af te lossen, verminder ik mijn schuld stapsgewijs en houd ik mezelf alert. Ik maak mezelf bovendien niet afhankelijk van een rendement dat ik in de komende jaren moet halen om voordeliger uit te zijn. Want niet voldoende rendement halen betekent in het zelf sparen-systeem dat je alsnog een probleem kunt hebben op het moment dat je wilt aflossen.

Natuurlijk heeft mijn voorkeur – wél nu aflossen – ook haken en ogen. Ik moet immers ook de discipline blijven opbrengen, maar dat lukt me beter door elk jaar korte doelen te stellen (vorig jaar €5000 aflossen, dit jaar €10.000). Ook ik kan te maken krijgen met pech, wegvallen van een uitkering of onverwachte zaken. Daar hebben we een buffer voor. Valt er een inkomen echt helemaal weg, ja dan stopt het aflossen. Dan zullen we aan het eind van de looptijd wellicht het huis moeten verkopen. Maar dan verkopen we het zonder restschuld. Ook kunnen we nu door het vele aflossen de woonlasten dragen met één inkomen mocht dat nodig zijn.

Dus dit past bij mij. Niet bij Bas en Senna. Het één is niet beter dan het ander. Wat je niet /nooit moet doen is iets doen omdat een ander het zegt, of dat nu een financieel adviseur of een blogger is! Kijk wat bij jou en  je situatie past. Reken verschillende scenario’s door. Kijk vooral welk scenario je de meeste rust oplevert. Voor mij is dat nu aflossen en voor Bas en Senna is dat straks aflossen…

Waarom zou je aflossen?

Sinds een paar jaar lossen wij onze hypotheek af. Ik schreef er al vaak over. Ik lees er ook vaak over. Steeds meer in boeken, op blogs, in krantenartikelen lees ik jubelverhalen van mensen die hun hypotheek aflossen. Aflossen is ook gewoon echt fijn want:

  • echt stukken beter voor je nachtrust! 
  • na 30 jaar vervalt je hypotheekrenteaftrek en ga je de brutolasten netto betalen, dat wil je toch niet? 
  • hoe meer je aflost, hoe lager je maandlasten zijn. Zo kun je financiële tegenslag zoals werkloosheid en arbeidsongeschiktheid opvangen 
  • het levert vrijheid op. Eenmaal afgelost hoef je je niet meer druk te maken of je huis onder water staat 
  • geen schuld is prettiger dan wel een schuld

Maar altijd, echt altijd, is er wel een tegengeluid, een lezer die zegt:
‘Maar de hypotheekrente aftrek dan? Ik ben toch een dief van mijn eigen portemonnee als ik ga aflossen en dat misloop’? 

Zo ook op mijn vorige stukje van afgelopen zaterdag. Iemand merkte op:
‘Ik vraag me steeds af of aflossen zin heeft. Je hypotheekbedrag word minder maar je krijgt toch ook minder van de belasting terug? Is het dan geen lood om oud ijzer?  Wil eigenlijk ook extra aflossen maar vraag me af of ik er echt wat mee opschiet.’

Mijn antwoord was:

Dat is een oneigenlijk argument. Ik spaar nu door af te lossen meer uit dan dat ik terug krijg uiteindelijk. Liever geen schuld dan wel een schuld en een belastingvoordeel.
Zie het zo: door af te lossen is onze schuld zodanig gezakt dat we nu van 1 inkomen zouden kunnen leven. Dat zou niet lukken als we niet hadden afgelost en wel het belastingvoordeel zouden hebben. Onder de streep houd ik nu meer geld over. Nu gebruiken we dat telkens om af te lossen maar eenmaal klaar dan houden we echt veel geld over… ‘

Maar het antwoord kan veel uitgebreider. Je kunt deze vraag van veel kanten bekijken. Puur cijfermatig, maar ook emotioneel. Daarom hier wat redenen waarom je de HRA gewoon moet vergeten als motivatie om niet af te lossen. Zodat ik deze lezer misschien kan helpen met de beslissing om wel te gaan aflossen.

Kijk niet naar de korte termijn maar naar de lange termijn
Inderdaad, je loopt als je dit jaar veel aflost, volgend jaar wat renteaftrek mis. Op de korte termijn lijkt dit nadelig, zeker als je die HRA nodig hebt om van rond te komen. Dat is nog steeds bij veel mensen het geval. Maar vergeet niet dat door af te lossen de rentemaandlasten dalen. En als je door gaat met aflossen, dalen die rentelasten het jaar erop weer. Die maandlasten blijven bij aflossen dalen, de HRA ook maar die heb je steeds minder nodig. De lasten worden zoveel lager, dat ze makkelijker op te hoesten zijn. De HRA is bovendien niet in beton gegoten en gaat verdwijnen.

Noem eens wat cijfers dan?
Wij zijn nu precies €250 goedkoper uit per maand dan voor dat we gingen aflossen. We betaalden in 2012 €1246 per maand en nu €996 per maand. Dat is €250 maal 12 maanden maal de resterende looptijd van de hypotheek (22 jaar) = € 66.000! Wat we dus tot nu toe uitsparen door af te lossen.
 
Reken voor de grap eens uit wat je betaalt voor het blijven profiteren van de HRA
Wij zijn net in aanmerking gekomen voor een renteherziening van onze hypotheek. Nóg een voordeel dat ik zomaar even uit mijn mouw schud, maar daar ga ik het hier nu niet over hebben. In het offertetraject van de renteherziening kregen wij een kostenoverzicht gestuurd. Een hypotheekverstrekker is tegenwoordig verplicht je te informeren wát je nu precies kwijt bent aan kosten voor het mogen afsluiten van een hypotheek.

Kijken jullie even mee? De cijfers zijn al weer verouderd want er is al weer afgelost, maar het gaat even om het idee. Onze totaalschuld bestaat uit 3 leningdelen, 2 aflossingsvrij en 1 annuïtaire lening:


schuld
 te betalen rente
 totaal €
       60.329,82
       75.367,91
     135.697,73
       65.092,84
       38.914,73
     104.007,57
       86.115,52
       24.805,79
     110.921,31
    211.538,18
    139.088,43
    350.626,61

Stel dat wij vanaf nu niet meer aflossen en gaan profiteren van de HRA (er even van uitgaand dat die dan de komende 22 jaar blijft bestaan) dan betalen wij voor het instanthouden van een schuld van €211.538,18 namelijk €139.088,43 aan rente.Aan het eind van de looptijd moeten we die €211.538,18 alsnog betalen, dus we betalen voor deze schuld meer dan €350.000. In deze som heb ik niet meegenomen, wát we al aan rente hebben betaald de afgelopen 12 jaar.

HRA
 
 pm
       279,00
 pj
   3.348,00
 22 jaar
 73.656,00

De HRA die wij bij niet aflossen deze zelfde periode ontvangen is iets meer dan €73.000.

Maar dan?


schuld
     211.538,18
 rente
     139.088,43
 HRA
       73.656,00
 zelf betalen
     276.970,61

 
Als ik optimaal wil blijven profiteren van de HRA, dan moet ik daarvoor een schuld instandhouden van €211.538,18, die mij na aftrek van de renteteruggave €276.970,61 kost.

Mmmm, dat is niet profiteren van HRA, lijkt meer op geld weggooien….

En dan, dan hebben we dus enorm mogen ‘genieten’ van die HRA en die €276.970,61 zelf betaald en dan is de looptijd van de lening verstreken. Wij zijn dan bijna met pensioen. Ons inkomen wordt dan minder maar we gaan wel de brutohypotheeklasten betalen. Dan zouden we dus €996 per maand gaan betalen, ervan uitgaand dat we de hypotheek kunnen verlengen. Als dat kan. €996 is tegen die tijd weliswaar minder waard dan nu maar geeft een hypotheekvertrekker dan nog wel een hypotheek aan iemand die bijna met pensioen gaat? Of moeten we dan ons huis gaan verkopen, gokken op overwaarde en kleiner en goedkoper gaan wonen?

Liever niet gokken en lenen
In plaats van uitgaan van de sterfhuisconstrucite die de HRA is, lossen wij veel liever af. Is extra aflossen voor iedereen beter? Nee, dat denk ik niet. Niet als je een gewone annuïteitenhypotheek hebt of een lineaire. Het kan natuurlijk wel maar de noodzaak zal minder zijn. Maar heb je een aflossingsvrije hypotheek dan is het vaak wel het verstandigste om te doen, zeker als je huis onder water staat. Want een lening blijft een lening en zal moeten worden terugbetaald, ook al krijg je ter compensatie van die lening een beetje geld terug. Onder de streep ben je door af te lossen per maand steeds minder kwijt.

Nog niet overtuigd?
Marieke Henselmans legt het in haar boek Eigenwijs je hypotheek aflossenzo uit:
‘Stel, je huurt een duur huis, voor € 640 per maand. Je hebt een laag inkomen en krijgt € 308 huurtoeslag. Je betaalt netto €332.
Nu kun je een goedkoper en even groot huis huren voor €340. Je krijgt dan minder huurtoeslag, namelijk €145. Netto betaal je dan €195. En je gaat dat huis afwijzen, omdat je dan niet meer maximaal profiteert van de huurtoeslag. Dat zou redelijk gek zijn. Toch redeneren we wel zo als het om de hypotheekrenteaftrek gaat. Ons is jarenlang verteld dat we er maximaal van moeten profiteren. Maar de cijfers liegen niet. Wie aflost gaat minder rente betalen’ (Citaat Marieke Henselmans, Eigenwijs je hypotheek aflossen, pagina 20).

Dus, bijna twee keer je huis betalen en niets aflossen of je schuld aflossen, steeds minder betalen en aan het einde van de looptijd schuldenvrij zijn….ik weet het wel!

Nou, aflossen dan maar!
Natuurlijk wil je na dit stuk meteen als een dolle gaan aflossen. Doe dat niet maar stel jezelf een aantal vragen. Ga eens rustig zelf rekenen. Wat is je lening en de resterende looptijd? Wat is de WOZ -waarde van je huis? Zou je de brutolasten makkelijk kunnen ophoesten? Wat als er een inkomen wegvalt? Is het belangrijk voor je in dit huis te blijven wonen? Voldoet dit huis ook nog als je ouder wordt? Heb je een goed overzicht van je overige lasten en weet je wat je zou kunnen missen of moet je aanpassingen in je leefstijl door voeren om aflossingen mogelijk te maken? Denk zelf na, ga zelf rekenen en ren niet meteen naar een adviseur. Lees gewoon eens je hypotheekakte door, wat staat er in? Bij de meeste hypotheken mag je 10 % boetevrij aflossen per jaar. Zo lang je daar onder blijft, is er niets aan de hand. En veel verstrekkers zijn bereid je een gunstigere rente te verlenen als je schuld is gezakt ten opzichte van de waarde van je huis. Dat is ons bijvoorbeeld net gelukt en scheelt weer €25 per maand (die we weer kunnen gebruiken om extra af te lossen).

Aflossen is iets van de lange adem. Maak een plan. Zorg voor een goede buffer waarmee je pech kunt opvangen. De buffer gaat voor het aflossen. Is de buffer hoog genoeg, dan kun je gaan aflossen. Is om wat voor reden dan ook de buffer wat gedaald, stop dan even met aflossen en ga weer sparen. En ga dan weer aflossen. Aflossen is elke maand opnieuw kiezen voor lagere maandlasten. Elke keer weer maken we wat over naar de bank en denken we: ‘toedeloe, deze €500 of €1000 hoeven we nooit meer te betalen’. Dat is leuk en dat voelt goed. Zeker omdat het steeds sneller gaat met die dalende lasten. Door wat we uitsparen aan rente ook weer te gebruiken om af te lossen, krijgen een sneeuwbaleffect.

En wil je echt maximaal van de HRA profiteren? Gebruik dan het bedrag dat je nu aan HRA ontvangt om te beginnen met aflossen.  Zie het als een startbedrag. En verhoog dat dan elke keer met wat je aan rente uitspaart door de verlaging van de maandlast. Als je dan ook elk jaar op tijd je voorlopige teruggaaf aanpast, dan heb je er een leuke hobby bij die je een afgelost huis oplevert ;-).

ps: wellicht ten overvloede: een hypotheek aflossen is niet altijd het verstandigste. Een annuïteitenhypotheek, een lineaire hypotheek of een bankspaarhypotheek hebben allemaal gemeen dat er na de looptijd of is afgelost of zoveel is gespaard dat er kan worden afgelost. Maar ‘gewone’ aflossingsvrije hypotheken –  in het ergste geval gekoppeld aan een woekerpolis – vormen vaak een risico waarbij het verstandig is om eens uit te rekenen wat het verstandigst is.

Weer wat geleerd over hypotheken

Vorige week schreef ik dat wij bezig zijn met een rente-correctie van onze hypotheek. Wij hebben de afgelopen jaren flink afgelost en werden op een gegeven moment getriggerd door het feit dat veel banken een staffel hanteren. Hoe hoger je lening is in verhouding tot de executiewaarde van je huis, hoe meer rente je betaalt. Onze lening viel bij het afsluiten in de categorie ‘meer dan 125 %’ en dan betaal je de hoofdprijs, wat rente betreft. Maar wat als de schuld is gedaald?

Omdat de verhouding tussen lening en executiewaarde nu dramatisch verbeterd is, al zeg ik het zelf, trokken we de stoute schoenen aan en vroegen de verstrekker om en offerte voor een rente-aanpassing. Die kregen we voor 2 van de 3 leningdelen. Op ons verzoek om ook het 3e leningdeel aan te passen kwam een bericht terug dat we maar even moesten bellen, zodat zij ons kunnen uitleggen waarom ze dat niet gaan doen.

Nu hebben wij 1 tactiek sinds we onze geldzaken regelen en dat is dat we alles schriftelijk doen. Zo kun je alles later nog eens nalezen en laten bezinken en, heel belangrijk, niet overdonderd worden  door informatie en dan na het be-eindigen van het telefoongesprek niet goed begrijpen wat er nu eigenlijk is gezegd. Dus mailden we als antwoord terug dat we een schriftelijke uitleg wensten. En verzochten nogmaals om een aangepaste offerte, maar die kregen we helaas niet.

“De offerte die wij voor u hebben uitgebracht bij het aanvragen van de hypotheek is opgemaakt op 23 augustus 2007. Op deze datum kende Bank of Scotland nog geen indeling in ‘tariefklassen’. Met andere woorden: op dat moment werd nog niet gekeken naar de (executie)waarde van uw woning ten opzichte van de uitstaande hypotheekschuld voor het bepalen van het rentepercentage dat wij u konden aanbieden. Elke cliënt kreeg hetzelfde rentetarief aangeboden. Er was derhalve geen sprake van bepaalde ‘opslagen’ op de rente.

Per 24 september 2007 heeft Bank of Scotland ‘tariefklassen’ ingevoerd.

De leningdelen 163 en 164 hebben per 1 juli 2015 een nieuwe rentevaste periode gekregen. Vanaf die datum is er voor deze twee leningdelen wel sprake van een indeling in tariefklassen. Het is derhalve mogelijk om bij deze leningdelen ‘opslagen’ te verwijderen gezien het feit dat u inmiddels de uitstaande hypotheekschuld heeft verlaagd.
 
Voor leningdeel 146 heeft u vanaf de ingangsdatum van de hypotheek een rentevaste periode van 20 jaar gekozen. Deze rentevaste periode loopt nog altijd. Gezien het feit dat er bij het aangaan van de hypotheek in 2007 geen sprake was van een indeling in tariefklassen en u voor dit leningdeel nog nooit een nieuwe rentevaste periode heeft gekozen, is er voor dit leningdeel derhalve geen mogelijkheid om een opslag te verwijderen. Dit omdat dit leningdeel nog op basis van de voorwaarden van voor 24 september 2007 loopt.”

Nou is dat pech of is dat pech? Als we een maand later de hypotheek hadden afgesloten, was er wel een tariefklasse gehanteerd en konden we daar nu onderuit. Of niet. Want ze kijken ook naar de rentevaste periode die je hebt afgesloten en die van ons loopt 20 jaar op dat leningdeel. Blijkbaar wordt er als een rentevaste periode is afgelopen, wel gekeken naar de tariefklasse, ongeacht op welk moment je de schuld aanging. Dat is dus gebeurd met de 2 leningdelen waar we wel een offerte voor ontvingen. Omdat de totale schuld is gedaald, komen we daar nu wel in aanmerking voor een lagere rente. 
Omdat ik mezelf heb aangeleerd nooit meer iets zomaar aan te nemen ben ik de Algemene Voorwaarden van onze hypotheekverstrekker gaan nalezen. Dat is altijd een leuke klus (grrr) maar wél belangrijk. Sinds we onze financiën zelf doen heb ik me voorgenomen om nooit meer iets te tekenen dat ik niet zelf snap en alles uit te zoeken wat ik niet begrijp.
De Algemene Voorwaarden vertellen:

“Indien u, bij een waardestijging van uw woning of door een (extra) aflossing, door middel van een recent origineel taxatierapport van een door Bank of Scotland erkende taxateur kunt aantonen dat uw totale leningbedrag ten opzichte van de executiewaarde is gewijzigd kan u Bank of Scotland verzoeken de toepasselijke tariefklasse voor uw lening te herzien. De herziening kan pas vijf jaar na ingangsdatum en aan het einde van de rentevastperiode van de lening ingaan. Indien een eerdere herziening van de tariefklasse voor uw lening heeft plaatsgevonden dient voor een nieuwe herziening minimaal vijf jaar na de eerdere herziening te zijn verstreken.”

 Is er dan helemaal geen ontsnapping mogelijk? Jawel, als we een boete betalen van €6.281,07 kunnen we onze rentevaste periode openbreken, zo is het genereuze aanbod van de verstrekker. Ja, dat gaan we niet doen, die route hebben we afgelopen juni al eens uitgezocht! Alleen zou toen de te betalen boete €5246 zijn, €1000 minder!

Het blijft een wonderlijke wereld, die van hypotheken, en eigenlijk wil ik er zo min mogelijk mee te maken hebben. Het is een onlogica en een geld verdienen over mijn rug waar ik niet goed van word. Maar ik ben de schuld met mijn volle verstand aangegaan en wil er zo snel mogelijk van af. Dus moet ik me er wel in verdiepen.

Het goede nieuws is natuurlijk wel dat we voor 2 van de 3 leningdelen wel een aanpassing krijgen. Dat is meer dan niks. De nieuwe maandlast komt daarmee op €996. Dat is een voordeel van €29 per maand. Hmm, niet echt veel. Maar als ik het in aflosterminolgie bekijk: om €29 lagere maandlasten te krijgen moeten we bijna € 6000 aflossen. Als ik het zó bekijk, lijkt die €29 ineens heel veel geld.

Dus gaat de ondertekende offerte zo snel mogelijk hier de deur uit. We gaan gewoon vrolijk door met aflossen. Ik heb geleerd dat de rente tegen 5,7% vastzetten voor 20 jaar, zoals ons toen met klem werd geadviseerd, het stomste was wat we konden doen maar nu wel de beste motivatie is om als een dolle op juist dat leningdeel te blijven aflossen.

Wist jij dat de rentevaste periode leidend is en niet de executiewaarde van je huis ten opzichte van je lening? Lijkt me een belangrijk punt van overweging als je een hypotheek afsluit en een rentevaste periode moet kiezen.

Over boeken en hypotheken

Vandaag is de eerste dag in weken dat ik me redelijk voel. Dus is het zaak heel goed te bekijken waar ik de energie aan uit ga geven, óf ik de energie wel uit geven. In het zonnetje het tweede deel van de Boeken van de Levende Schepen uit lezen (nieuwsgierig?Levende Schepen), is ook een fijn plan natuurlijk. Alleen, dat lezen dat doe ik al zó veel. Op zich is het wel ironie ten top dat ik vroeger bij het denken aan ‘wat wil ik later worden als ik groot ben‘ altijd een fantasie had waarbij ik alle gelegenheid had om te lezen. Nou, dát deel is in ieder geval uitgekomen. Nu de rest nog (gezond, energiek, fijn sociaal leven, een leuke baan…)

De eerste tijd toen ik ziek was, lukte lezen niet. Niets lukte, dus lezen ging ook niet. De concentratie was belabberd en een normaal gesprek voeren of een boek lezen, was gewoon te hoog gegrepen. Een gesprek voeren aan de telefoon gaat nog steeds heel moeizaam en face to face alleen als het niet te lang duurt. Maar lekker lezen gaat weer, al zit ik nog lang niet op mijn ‘oude’ niveau. Informatie verwerken gaat nog steeds moeizaam en heel traag. ‘Gewoon”  lezen als een lekkere dikke pil verslinden met interessante personages en niet al te beeldend geschreven, dat lukt wel.

Zo verveel ik me dus nooit. Ik doe heel weinig op een dag maar die is dan toch gevuld. Het afhalen en opvouwen van een was, een maaltijd bereiden of de vaatwasser uitruimen wordt altijd in stukjes gehakt. En in de tussenstukjes lees ik.

Toch ga ik vandaag wel even op de fiets naar de stad. Een boek halen dat ik reserveerde (deel 3 van de schepentrilogie, Het Bestemde Schip) en inktcartridges laten vullen. Die zijn namelijk leger dan leeg en ik wil wel kunnen printen. We zijn namelijk weer met de hypotheek bezig. Eerder dit jaar probeerden we de rentevaste periode open te breken. Uiteindelijk hebben we dit niet doorgezet. De te betalen boete was voor ons te hoog ten opzichte van het maandelijkse voordeel. Dat voordeel zou wel terug te verdienen zijn maar echt pas na jaren. Maar de hap uit de buffer zou wel moeten worden bijgespaard en tot die tijd zou er niet kunnen worden afgelost.

Afijn, lang verhaal en veel gerekend en we hebben het afgeblazen. Omdat we toen ook al lazen dat de verstrekker uitgaat van een executiewaarde van € 210.000 voor ons huis, bleek het eenvoudiger en goedkoper te zijn om gewoon nog even verder te gaan met aflossen. Onze lening bedraagt nu € 211.000. Dat betekent dat we wat te betalen rente betreft in een andere staffel vallen. De rente die je betaalt is namelijk gebaseerd op de verhouding tussen de executiewaarde van je huis ten opzichte van wat je leent. Die verhouding was bij ons nogal zoek en de lening bedroeg meer dan 125 % van de executiewaarde van ons huis.

Maar nu niet meer! Dus stuurden we een mail met het verzoek om een offerte. Die kregen we. Alleen, het was een rente-aanbod voor 2 van de 3 leningdelen. Het 3e leningdeel ‘vergaten’ ze te offreren waar natuurlijk net de hoogste rente op wordt betaald (5,7%). Op mijn antwoord dat we ook voor dat leningdeel graag een offerte willen ontvangen en waar we de aangeboden rentetarieven eens kunnen nakijken want op de site vind ik dat niet terug, kreeg ik een bericht:

In uw e-mail van 29 september 2015 stelt u een uitgebreide vraag die we graag telefonisch zouden willen toelichten. Wij verzoeken u om contact met ons op te nemen via telefoonnummer 0800- xxxxxx.

Nou, zo uitgebreid was die vraag niet hoor, gewoon waarom we voor 2 leningdelen wel en voor het 3e leningdeel geen correctie krijgen….

Bovendien, het zou toch wat zijn als ze mijn uitgebreide vraag telefonisch gaan toelichten. Wat ze bedoelen maar niet schrijven is: u stelt een vraag en die willen wij graag uitgebreid beantwoorden en wel zo uitgebreid dat we dat liever telefonisch doen..(zodat u er wellicht van afziet).
(excuses aan bloglezeres M. die dit verhaal al heeft aangehoord/gelezen…).

Nou ja, weer terug gemaild dat we gewoon een gecorrigeerde offerte willen ontvangen en geen advies vragen. Ik begrijp het op zich wel. Wij stellen rechtsreeks vragen en dat zijn ze niet gewend, meestal zit ee een financieel adviseur tussen. Bij elke offerte die we kunnen ondertekenen is ook altijd een document toegevoegd, waarbij we moeten ondertekenen dat we zonder financieel adviseur door het leven gaan en desalniettemin niet geheel hersenloos ondoordachte beslissingen nemen maar wel het aangebodene begrijpen en zo niet dan is de hypotheekverstrekker daar niet aansprakelijk voor.

Afijn, het is dus weer eens wachten. Op een reactie. Maar als die reactie komt en bevalt dan moeten we wel kunnen printen. Dus ga ik hop, naar de stad ,om de inktcartridges te laten vullen!