Rentevaste periode openbreken (2)

Waarschuwing vooraf: enorm langdradige post met veel cijfers en eigenlijk alleen interessant als je overweegt de renteperiode van je hypotheek open te breken. Of als je dol op cijfers bent…

Vorige week schreef ik dat wij overwegen de rentevaste periode van één van onze hypotheekdelen open te breken. Op dit deel betalen wij 5,7 %. Op mijn  vraag of dit anders kan, kreeg ik op 22 mei van onze hypotheekverstrekker een antwoord dat als wij deze periode openbreken wij (volgens de voor ons geldende dagrente van die datum) 5 jaar lang een rente van 3,4 % kunnen gaan betalen. Dat scheelt meteen € 120 per maand! Of de rente voor 10 jaar vastzetten tegen 3,7 %. Uitgangspunt hierbij is dat de rente gebaseerd op op een executiewaarde van 110 % (zo weten jullie meteen dat wij veel te veel hebben geleend). Ik vroeg advies en reacties aan lezers. Wie had er ervaring en wie had er tips? Veel mensen reageerden en sommigen namen de moeite mij uitgebreid te mailen, waarvoor hartelijk dank!

Wat ik heb geleerd is dat elke situatie verschillend  is en dat lonend openbreken erg afhankelijk is van je buffer, van de looptijd van je huidige renteperiode en de betalen boete. Zoals iemand mij schreef: ‘Als je door het openbreken €15.000 boete moet betalen en je daarom niet meer zou kunnen aflossen wegens gebrek aan buffer die eerst moet worden aangevuld, dan schiet je er niets mee op‘.

Het is behoorlijk ingewikkeld want het is niet zo van
te betalen boete – rentevoordeel per maand = je winst.

Iemand op FB schreef: nou, een boete van € 5200 heb je er snel uit, dat komt op € 36 euro per maand (uitgaand van een looptijd tot 2027), dat heb je zó terug verdiend.

Inderdaad, dát is als je uitgaat van de resterende looptijd van deze rente, nog 12 jaar:
€ 5246/12 jaar/12 maanden = je betaalt uitgespreid over de looptijd iets meer dan € 36 boete per maand.

Als je zo gaat rekenen is je voordeel:
De uitgespaarde rente per maand verdeeld over de resterende looptijd min de boete:
€ 120 – €36 = € 84 per maand

Maar dat klopt niet. Want we lossen af. De verwachting is dat dit leningdeel eerder, namelijk eind 2023/begin 2024 is afgelost, over 8 jaar dus. Als je dat meetelt, betaal je uitgespreid over de looptijd iets meer dan € 54 boete per maand.

Maar wanneer heb je die boete terugverdiend? Met andere woorden: loont het de moeite? Want de hypotheekverstrekker is natuurlijk niet achterlijk. Die loopt inkomsten mis en berekent die boete om die inkomsten te compenseren. Zoals een lezer schreef: kijk uit voor een sigaar uit eigen doos….Dus komt het erop neer dat de hypotheekverstrekker er echt wel voor zorgt dat hij er niet op achteruit gaat. Er is één voordeel: je betaalt geen boeterente over dat deel van je hypotheek dat je volgens je akte boetevrij mag aflossen. Bij de meeste mensen bedraagt dat 10% van de hypotheeksom. Je winst haal je dus – als je geluk hebt – uit dát deel.

Het rentevoordeel als we de rente openbreken bedraagt de eerste maand na het omzetten ca. €120. Dat rentevoordeel wordt echter gaandeweg minder, omdat we blijven aflossen.

We hebben verschillende situaties doorgerekend: wat er gebeurt

  • als we niets doen en 5,7 % blijven betalen –> dan zijn we begin 2024 klaar met aflossen
  • bij 3,4 % voor 5 jaar vast –> in mei 2023 klaar met aflossen, de boeterente verdienen we pas terug na 2022. Om precies te zijn is het voordeel € 563 plus de HRA van het boetebedrag. Waarbij de onzekere factor is dat we in juli 2020 opnieuw de rente moeten vastzetten en die dan kan zijn gestegen.
  • bij 3,7 % voor 10 jaar vast –> in juni 2023 klaar met aflossen, we verdienen de boeterente niet terug, wel ‘verdienen’ we iets omdat we de HRA van de boeterente wel ontvangen

Een rente van 3,4 % (*) voor 5 jaar lijkt dus gunstig. De vraag is: willen we voor het voordeel van iets eerder klaar zijn met aflossen plus de winst van € 563 plus de HRA nu € 5246 ophoesten?

(*) 3,4 % was de dagrente van 22 mei, toen we antwoord kregen. De uiteindelijke te betalen rente hangt natuurlijk af van de dagrente ten tijde van het omzettingsvoorstel…

Eerst maar eens de offerte aanvragen, morgen lees je wat daar in stond…

Rentevaste periode openbreken

Eindelijk besloten we er wat aan te doen: voor 2 van de 3 leningdelen betalen wij variabele rente en profiteerden dus jarenlang van de lage rente. Maar het 3e leningdeel heeft een vaste rente van 5,9 %. En die is vastgezet tot 2027. Op aanraden van de toenmalige adviseur. Oei.

Nu kan ik wel de adviseur de schuld geven (doe ik ook, een beetje) maar we hadden natuurlijk zelf beter moeten opletten toen, in een ander leven. Afijn, jullie begrijpen dus wel dat de regelmatige aflossingen van de afgelopen 2,5 jaar vooral op dit 3e leningdeel werden gedaan. Dát geeft immers het meeste lucht.

Maar wat zou er gebeuren als we die rentevaste periode openbreken? Stel nou eens dat wij een normale rente van zeg 3,7 % zouden betalen op dit deel? Dat scheelt zo maar € 100 per maand, € 1200 per jaar, tot 2027 scheelt dat € 14.400! Natuurlijk komt er dan ook een boeterente bij kijken. Maar die boeterente kan ook weer deels worden gedeclareerd bij de belastingdienst, las ik laatst ergens. We zijn druk aan het aflossen op dit deel, dát moeten we ook meenemen in de rekensom. Ergens is er een punt waarbij het voordeliger is de boeterente op te hoesten en de periode open te breken. Maar waar ligt dat punt?

Nou ja, eerste stap was het sturen van een mail naar de geldverstrekker:

Beste mensen,

Onze bla bla Hypotheek xxxxxxx bestaat uit 3 leningdelen. Voor 2 van de 3 betalen wij een variabele rente. Het 3e leningdeel – met als eindnummer xxx – heeft een vaste rente met einddatum rentevaste periode 01-09-2027.

Onze vragen aan u zijn:

  • Kunnen wij deze rentevaste periode openbreken?
  • Wat zal de betalen boeterente zijn als we deze rentevaste periode openbreken?
  • Zo ja, wat voor rente-aanbod kunt u ons aanbieden?  Waarbij wij willen opmerken dat u in uw aanbod hopelijk mee weegt dat wij de afgelopen jaren op onze aflossingsvrije leningdelen meer dan € 18.000 extra hebben afgelost en de intentie hebben het betreffende leningdeel voor het einde van de huidige looptijd volledig te hebben afgelost


Het antwoord kwam vrij snel. Als we de periode openbreken gaan we iets meer dan €5200 aan boete betalen. Maar dan kunnen we wel de rente voor 5 jaar vastzetten tegen 3,4 %. Dát scheelt meteen € 120 per maand.

Omdat we over het betreffende leningdeel ook aflossen wordt dat voordeel natuurlijk stapsgewijs kleiner.  Wat we nu gaan doen is uitrekenen wat ons voordeel is ervan uitgaande dat dit leningdeel door ons uiterlijk in 2023 zal zijn afgelost. Daarbij moet ook worden meegenomen dat de te betalen rente aftrekbaar is bij de Belastingdienst. Ik denk dus dat het echt wel veel oplevert. De vraag is eigenlijk of we ons prettig voelen bij nu zoveel geld ophoesten. Want dat betekent:

  • dat ons aflosplan om dit jaar €10.000 af te lossen stopt 
  • in plaats daarvan plunderen we de buffer en moeten we die weer gaan aanvullen 
  • waarbij de buffer dan weer begin 2016 aangevuld is (we zouden namelijk dit jaar nog €5000 gaan aflossen dus dat wordt dan € 5000 sparen en dat moet zeker gaan lukken)
  • dan gaan we in 2016 weer verder met aflossen maar schiet het sneller op vanwege de verlaagde rente…en zouden we als we doorgaan met ons aflosschema dat ik eerder uitwerkte ongeveer een half jaar tot een jaar eerder klaar zijn met aflossen van dit leningdeel

Wel stuurde ik nog even een mail terug naar de hypotheekverstrekker dat we graag een specificatie van de te betalen boete zien. Want hoe is dat bedrag opgebouwd?

In de tussentijd maak ik graag gebruik van de ervaring van mensen die mij voor gingen. Hoe rekenden jullie uit of het vóór- of nadeliger was? Want we lossen ook tussentijds af natuurlijk.  En mocht openbreken nou toch geen optie zijn, dan gaan we ons eens verdiepen in het fenomeen rentemiddeling. Heeft iemand onder jullie daar ervaring mee? Stuur me vooral op wat jullie bevindingen zijn (aanminofmeer@gmail.com), dan schrijf ik er hier weer over, zo leren we van elkaar!

Wordt vervolgd!